Notificación de 30 Días
En un contrato de mes a mes, los inquilinos pueden dar una notificación de 30 días de su intención de desocupar la unidad, a menos que se hayan puesto de acuerdo (de que pueden dar otra cantidad de tiempo). La notificación debe estar escrita para ser válida legalmente.
De igual manera, el arrendador debe dar al inquilino una notificación escrita de 30 días para terminar su tenencia y desocupar la unidad. Un arrendador no tiene ninguna obligación legal de dar una razón por la cual está terminando la tenencia. Terminaciones de tenencia que son de carácter discriminatorio o vengativo por causa de que un inquilino ejerció sus derechos de inquilino son ilegales.
Arrendadores deben hacer entrega de la notificación en una de tres maneras:
Notificaciones que se han entregada impropiamente pueden invalidar la noticia y causar que un arrendador pierda su demanda por retención ilícita.
Un arrendador que acepte la renta para el siguiente mes después de que haya vencido la noticia de 30 días invalida la noticia.
Las Notificaciones de 3 Días Por No Pagar la Renta
Los arrendadores pueden entregar notificaciones de 3 días para pagar la renta o desocupar a los inquilinos que no pagan su renta en la fecha debida. Esto quiere decir que el inquilino tiene que pagar la renta completa dentro de 3 días (a menos que el tercer día cae en el fin de semana o un día de fiesta legal, en el cual caso la renta total debe ser pagado el día siguiente de negocio), o desocupar la unidad. La notificación para pagar o desocupar puede ser entregada el primer día después de la fecha de vencimiento, aún si haya una cláusula de periodo de gracia en el contrato. El arrendador debe aceptar la renta escrita en la noticia, si el inquilino se lo ofrece dentro de los tres días después de que se le notifica (no contando el día en que fue entregada). Cualquier intento de parte del arrendador para desalojar al inquilino por no pagar la renta resultará en fracaso si el inquilino puede probar que ofreció incondicionalmente pagar la renta dentro del periodo requerido.
Las Notificaciones de 3 Días por Violaciones del Arrendamiento
Un arrendador puede terminar la tenencia por causa de violaciones del arrendamiento por medio de entregar al inquilino una notificación de cumplir con el convenio o desocupar o una notificación de desocupar.
Una notificación de cumplir con el convenio o desocupar se puede dar a un inquilino que está violando las provisiones del arrendamiento que se pueden corregir. El inquilino tiene tres días para cumplir con la provisión del arrendamiento o desocupar la unidad. Por ejemplo, un inquilino que tiene un animal doméstico en violación de una regla de no tener animales domésticos tendría tres días para cumplir con la regla y librarse del animal.
Una notificación de 3 días para desocupar puede ser entregada cuando no hay opción de corregir la violación del arrendamiento. El inquilino tiene 3 días para desocupar la unidad. Este tipo de notificación sólo se puede usar en ciertas situaciones, cuando el inquilino ha violado el contrato por medio de subarrendar, cuando el inquilino está creando molestias e interfiriendo con los derechos de los otros inquilinos de vivir normalmente en sus unidades, cuando el inquilino ha causado daños serios a la propiedad, o si el inquilino usa la propiedad para actividad ilegal, tal como prostitución o la venta de drogas ilícitas.
Un arrendador puede empezar el proceso de desalojar en el evento de que el inquilino no se muda después de haber recibido notificación apropiada. El proceso de desalojar empieza con entablar una demanda por retención ilícita en la corte de jurisdicción limitada, antes conocida como el tribunal municipal.
La Demanda por Retención Ilícita
Después de entablar una demanda por retención ilícita, tiene que entregar al inquilino una copia de la demanda. El inquilino tiene cinco días para presentar una respuesta. El oficinista del tribunal fijará una fecha para escuchar el pleito. Normalmente, el juez escuchará y decidirá el caso dentro de 20 días después de que el inquilino presenta una respuesta. Si el inquilino deja de presentar una respuesta a la demanda por retención ilícita, se pronunciará un fallo por incumplimiento para el arrendador, y el inquilino será obligado a mudarse más pronto.
Los arrendadores deben seguir el proceso legal para desalojar inquilinos. Los arrendadores no pueden usar medidas por su cuenta propia para forzar al inquilino a que se mude, tal como cambiar los seguros de la puerta o cortar las utilidades. Los arrendadores que utilizan métodos ilegales para desalojar inquilinos pueden ser responsables por los daños de los inquilinos igual que multas de hasta $100 por día desde el tiempo en que los métodos ilegales fueron utilizados.
El Juicio
En el juicio, el juez escucha la evidencia del inquilino y el arrendador y entabla una decisión. Si el juicio es a favor del inquilino, el inquilino se puede quedar en la unidad. Si el juicio es a favor del arrendador, se le da un auto de posesión.
Los juicios a favor del inquilino generalmente son los en el cual un inquilino puede probar que el desalojamiento fue de carácter discriminatorio o vengativo o en casos de que los arrendadores no entregaron o no escribieron apropiadamente las notificaciones, o donde han demandado demasiado dinero. El inquilino también puede ganar si puede probar que había defectos serios de habitabilidad por las cuales el arrendador estaba al tanto pero no arregló. Si tal fuera el caso, el juez ordenaría al arrendador a hacer las reparaciones necesarias y, como condición de quedarse en la unidad, el inquilino podría ser ordenado a pagar el “valor justo de renta” (normalmente una renta reducida para la unidad cuando estaba en condiciones de calidad inferior) dentro de dos o tres días. Si el inquilino paga esta cantidad a tiempo, el inquilino ganará. Sin embargo, si el inquilino no paga la cantidad a tiempo, el arrendador automáticamente ganará y el inquilino será desalojado. El tener el dinero para la renta disponible inmediatamente en caso de que el inquilino gana es una razón importante por la cual el inquilino que decide retener la renta debe guardar el dinero en una cuenta de registro estando pendiente de que hagan las reparaciones de las condiciones inferiores. Si un inquilino no puede demostrar uno de estas defensas, el juicio generalmente es a favor del arrendador.
El Auto de Posesión
Un arrendador obtiene el auto de posesión por medio de un juicio por medio de fallo por incumplimiento (el inquilino no presenta respuesta a la demanda por retención ilícita) o un juicio a favor del arrendador. Después de poner el auto de posesión en la unidad el inquilino tiene 5 días para desocupar la unidad voluntariamente. Si el inquilino no se va voluntariamente, el auto de posesión da al arrendador el derecho de que venga el sheriff y le saque físicamente al inquilino. El inquilino tiene 18 días para reclamar las posesiones dejadas en la unidad después de haber pagado gastos razonables de almacenamiento al arrendador. El arrendador no puede tomar posesión de la unidad hasta después de que el sheriff haya sacado al inquilino.
NOTA: Las agencias de informes de crédito buscan en los archivos de la corte por entablas de demandas por retención ilícita. Estas pueden ser añadidas al informe de crédito del inquilino. Esto podría hacer difícil aplicar por vivienda de otro arrendador, particularmente en el condado de Sonoma. Si, sin embargo, el inquilino gana el pleito de desalojamiento, o si el inquilino y el arrendador llegan a un acuerdo de conciliación, es ilegal que otro arrendador niegue rentar al inquilino por causa de este pleito (Código Civil de California, Secciones 1786.18; 1786.50).
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